Как купить квартиру: пошаговая инструкция
Обновлено: февраль 2026
1. Определите бюджет
Что учесть:
- Стоимость квартиры — основная сумма
- Первоначальный взнос — обычно 15-30% от стоимости (для ипотеки)
- Расходы на оформление — оценка, страховка, госпошлина, услуги риелтора
- Ремонт и мебель — особенно для новостроек
- Ежемесячный платёж — не должен превышать 30-40% дохода семьи
Формула безопасного бюджета:
Ежемесячный платёж по ипотеке × 12 месяцев < 40% годового дохода семьи
2. Новостройка или вторичка?
| Критерий | Новостройка | Вторичное жильё |
|---|---|---|
| Цена за кв.м | Обычно ниже | Обычно выше |
| Состояние | Новый дом, чистовая/черновая отделка | Может требовать ремонта |
| Заселение | Через 1-3 года (если на этапе строительства) | Сразу |
| Ипотечная ставка | Льготная (семейная — 6%) | Рыночная (20%+) |
| Юридические риски | Низкие (эскроу-счета) | Выше (проверка истории) |
| Планировка | Современная, свободная | Часто типовая |
3. Проверка квартиры перед покупкой
Для вторичного жилья:
Документы продавца:
- Выписка из ЕГРН (свежая, не старше 1 месяца) — подтверждает право собственности
- Документ-основание (ДКП, дарение, наследство, приватизация)
- Паспорт продавца
- Согласие супруга на продажу (нотариальное)
- Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ
- Выписка из домовой книги (кто прописан)
Что проверить:
- Нет ли обременений (ипотека, арест, залог) — в выписке ЕГРН
- Нет ли прописанных несовершеннолетних
- Сколько раз квартира меняла владельцев за последние 3 года
- Не была ли квартира получена по наследству менее 3 лет назад
- Дееспособность продавца
Для новостройки:
- Разрешение на строительство
- Проектная декларация
- Наличие эскроу-счёта (обязательно с 2019 года)
- Аккредитация банком (если берёте ипотеку)
- Репутация застройщика (проверить на наш.дом.рф)
4. Порядок сделки
Шаг 1: Выбор и просмотр
- Осмотрите минимум 5-10 вариантов
- Проверьте инфраструктуру: школы, садики, магазины, транспорт
- Оцените состояние дома и подъезда
Шаг 2: Торг и аванс
- Торгуйтесь — скидка 3-7% реальна
- Внесите аванс/задаток (обычно 50-100 тыс. руб.)
- Зафиксируйте условия в предварительном договоре
Шаг 3: Ипотека (если нужна)
- Подайте заявку в 3-5 банков
- Сравните условия: ставка, комиссии, страховка
- Получите одобрение и заключите кредитный договор
Шаг 4: Сделка
- Подписание договора купли-продажи
- Оплата через аккредитив или банковскую ячейку
- Подача документов в Росреестр (через МФЦ или нотариуса)
Шаг 5: Регистрация
- Срок регистрации: 5-12 рабочих дней
- Получение выписки из ЕГРН на своё имя
- Передача ключей по акту приёма-передачи
5. Расходы на оформление
| Статья расходов | Сумма |
|---|---|
| Госпошлина за регистрацию | 2000 руб. |
| Оценка квартиры (для ипотеки) | 3000-7000 руб. |
| Страховка (для ипотеки) | 0,3-1% от суммы кредита |
| Услуги риелтора | 1-3% от стоимости (или фикс) |
| Нотариус (если нужен) | 10000-30000 руб. |
| Проверка юридической чистоты | 10000-50000 руб. |
6. Налоговый вычет после покупки
- Вычет на покупку: до 260 000 руб. (13% от 2 млн руб.)
- Вычет на проценты по ипотеке: до 390 000 руб. (13% от 3 млн руб.)
- Подать можно через личный кабинет ФНС или через работодателя
- Срок возврата: 3-4 месяца (через ФНС) или ежемесячно (через работодателя)