Налог на имущество физических лиц: ставки и региональная специфика

Источник: НК РФ глава 32 (ст. 399-409), региональные законы

Обновлено: февраль 2026

1. Общие правила

Что облагается:

• Квартиры, комнаты, доли в них
• Жилые дома (включая садовые)
• Гаражи, машиноместа
• Единые недвижимые комплексы
• Объекты незавершённого строительства
• Иные здания, строения, сооружения

Налоговая база:

• Кадастровая стоимость (с 2020 года — во всех регионах РФ)
• Определяется на 1 января налогового года
• Пересмотр: раз в 4 года (в Москве, СПб, Севастополе — раз в 2 года)

Формула:

Налог = (Кадастровая стоимость − Вычет) × Доля × Ставка

Налоговые вычеты (необлагаемая площадь):

• Квартира: 20 кв.м
• Комната: 10 кв.м
• Жилой дом: 50 кв.м
• Единый комплекс (с жилым домом): 1 млн руб. от кадастровой стоимости
• Многодетные семьи (3+ детей до 18): дополнительно 5 кв.м на ребёнка (квартира) или 7 кв.м (дом)

Ограничение роста:

• Налог не может вырасти более чем на 10% в год от суммы за предыдущий период

2. Базовые ставки (ст. 406 НК РФ)

Жилые помещения, гаражи, хозпостройки (<50 кв.м):

• Базовая ставка: 0,1%
• Муниципалитеты могут: уменьшить до 0% или увеличить до 0,3% (в 3 раза)

Коммерческая недвижимость, офисы, торговые центры (из перечня):

• Базовая ставка: до 2%
• С 2025: для объектов с кадастровой стоимостью >300 млн руб. — до 2,5%

Прочие объекты:

• Базовая ставка: 0,5%

3. Ставки по ключевым регионам

Москва (Закон г. Москвы от 19.11.2014 №51):

Пример расчёта (Москва, 2025): Квартира 85 кв.м, кадастровая стоимость 13 млн руб.

• Стоимость 1 кв.м: 13 000 000 / 85 = 152 941 руб.
• Вычет: 20 кв.м × 152 941 = 3 058 824 руб.
• Налоговая база: 13 000 000 − 3 058 824 = 9 941 176 руб.
• Ставка: 0,1% (до 10 млн)
• Налог: 9 941 руб.

Санкт-Петербург (Закон СПб от 26.11.2014 №643-109):

Московская область:

• Ставки устанавливаются каждым муниципалитетом отдельно
• Типичный диапазон для жилья: 0,1-0,3%
• Зависит от конкретного города/посёлка

Краснодарский край:

• Жильё: 0,1-0,3% (зависит от муниципалитета)
• Сочи: повышенные ставки на дорогое жильё

Свердловская область (Екатеринбург):

• Жильё: 0,1-0,25%

Республика Татарстан (Казань):

• Жильё: 0,1-0,3%

⚠️ Важно:

Конкретные ставки для каждого муниципалитета можно проверить на сайте ФНС: https://www.nalog.gov.ru/rn77/service/tax/ (Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам)

4. Льготы

Федеральные льготы (ст. 407 НК):

Полное освобождение от налога на ОДИН объект каждого вида:

• Пенсионеры (по возрасту и досрочные)
• Инвалиды I и II группы, инвалиды с детства
• Герои Советского Союза и РФ
• Участники ВОВ и боевых действий
• Военнослужащие (стаж 20+ лет)
• Члены семей военнослужащих, потерявших кормильца
• Лица, подвергшиеся радиации (Чернобыль, Семипалатинск)

Региональные льготы:

• Каждый регион может устанавливать дополнительные льготы
• Многодетные семьи — часто освобождены (уточнять по региону)
• Предпенсионеры (55/60 лет) — сохранены льготы пенсионеров

Применение льготы:

• На один объект КАЖДОГО вида (одна квартира + один дом + один гараж)
• Налогоплательщик выбирает, на какой объект применить
• Если не выбрал — ФНС применяет к объекту с наибольшим налогом
• Заявление в ФНС через ЛК налогоплательщика или Госуслуги

5. Значение для наследственного планирования

При наследовании:

• Наследник начинает платить налог на имущество с даты открытия наследства (дата смерти), а не с даты регистрации права
• Если наследство включает несколько объектов → налоговая нагрузка увеличивается
• Льготы применяются с момента возникновения права (но не ранее подачи заявления)

При передаче в личный фонд:

• Фонд = юридическое лицо → платит налог на имущество организаций (до 2,5%)
• Ставка для организаций обычно ВЫШЕ, чем для физлиц
• Но: фонд может применять свои вычеты и льготы
• Расчёт экономии: сравнить налог физлица vs налог фонда

При дарении:

• С момента регистрации перехода права — одаряемый платит налог
• Если одаряемый — пенсионер/инвалид → льгота
• Если даритель терял льготу → дарение может увеличить общую налоговую нагрузку семьи

Оптимизация:

1. Распределение объектов между членами семьи с учётом льгот
   • Пенсионеру — объект с наибольшим налогом (льгота)
   • Инвалиду — второй по стоимости объект
2. Оспаривание кадастровой стоимости
   • Если кадастровая > рыночной → подать заявление в комиссию при Росреестре или в суд
   • Можно снизить налог на 20-50%
3. Учёт вычетов: квартира <20 кв.м = нулевой налог
4. Для дорогой недвижимости (>300 млн): Ставка 2-2,5% — значительная сумма. Рассмотреть структурирование через юрлицо или фонд.

6. Изменения 2025-2026

С 2025 года:

• Для объектов с кадастровой стоимостью >300 млн руб.: максимальная ставка повышена до 2,5% (если регион примет решение)
• Земельный налог: льготная ставка 0,3% больше не применяется к участкам >300 млн руб.
• Повышены госпошлины за регистрацию права собственности

Кадастровая переоценка 2025:

• Москва: переоценка проведена, кадастровая стоимость жилья вырастет в среднем на 23% с 2026
• Санкт-Петербург: рост на 17%
• Результаты вступят в силу в 2026, налог по ним — к оплате в 2027
• Ограничение: рост налога не более 10% в год

Срок оплаты:

• 1 декабря года, следующего за налоговым
• Налог за 2025 → оплата до 01.12.2026
• ФНС рассылает уведомления (бумажные + ЛК)

7. Госпошлина при наследовании (напоминание)

Не путать с налогом на имущество:

Госпошлина рассчитывается от кадастровой ИЛИ рыночной стоимости (наследник вправе выбрать меньшую).